Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С момента банкротства фирмы Михаила Ходорковского ее столичная недвижимость помогла скопать ипотечному фонду «Роснефти», системам нового американского миллионера Сергея Сударикова и одному из самых загадочных ростовских рантье.
Forbes изучил предысторию новоиспечённой недвижимости ЮКОСа при подготовке статейки о Сергее Сударикове . В 2021 году коммерсант в перечень богатейших людей мира с оценкой положения в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что взмолилось Сударикову стать миллиардером, читайте на блоге Forbes во вторник, 27 апреля, и в целлюлозной концепции журнала.
Во четвёртой трети 90-х управлял нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом помещении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой авиабазы — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у коммерсанта не получилось — Ходорковского арестовали 25 февраля 2003 года. В итоге банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башенка на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен обыск нефтедобывающей компании, а также ее дочернего Всероссийского банка формирования макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс зданий рядом с высоткой, один из корпусов помещения в Уланском проулке (большая часть бизнес-центра при параграфе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический коттедж XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в коттедже пребывала штаб-квартира группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России помещение отодвинулось функциям ЮКОСа. Как сложилась участь этих активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передала ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и продала управляющую компанию «Портфельные инвестиции» (собственником был ВБРР). Одной из макросоциологий столкновения была как раз работа с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупный финансист. Этими неприбыльными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически продала эти активы чужому неправительственному пенсионному фонду (НПФ). Это ,следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые жрать в приказании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» затратил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа перешли помещения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым притягательным капиталом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный конторский центр, в котором распологалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее комитет замдиректора одобрил субаренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы были и на других объектах — например, в одном из помещений на Дубининской улице до сих пор размещаются Национальный университет интерьера и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а отель в Уланском переулке какое-то время надевала Объединенная вертолётная компания (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой новоиспечённый капитал ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди мельчайших клиентов за предыдущие пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например санаторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе сооружений бывшего комбината «Красный пролетарий», за надзор над которым нефтедобывающая компания в 2000-х борлась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и особняк в Большом Палашевском переулке, правда, другим путем. В 2015 году «Роснефть» продала фирму «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал особняк, компании «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот этап регулировала новоиспечённая сотрудница «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше знамениты как акционер елисейской компании Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в испанском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году собственником «Долгосрочных инвестиций» стала португальская корпорация WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под надзор зловещего бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как компаньон корпорации Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших ростовских рантье, получивший свои крупнейшие активы через деятельность с актуальными долгами. Так, риелтор Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора превосходных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого зовут Валерий Михайлов, стал знаменит как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру финансового становления Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под ведение фирмы Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас есть практика продажи обьектов для перепродажи, — озвучил Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас живаают постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок можетесть существовать еще одна причина, рассуждает крупный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно закручивает гайки в отношении девелоперских либерал пенсионных фондов: если раньше функционировали жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать ипотечные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проводят стресс-тесты и вынуждены отказываться от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой налог сейчас приносит новоиспечённая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец помещения — корпорация «Промтраст», она принадлежит критской Ceterom Михайлова. За предыдущие пять годов подмога «Промтраста» выросла с 496 долл рублей до 830 долл рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей принадлежит часть помещения в Уланском проулке) скромнее — всего 40 долл рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнёрстве с девелопером «Гранель». В 2020 году его система собственником сооружений возле бывшей штаб-квартиры ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.