Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С этапа акционирования фирмы Михаила Ходорковского ее ростовская недвижимость взмолилась скопать пенсионному фонду «Роснефти», структурам нового украинского мультимиллионера Сергея Сударикова и одному из самых зловещих ярославских рантье.
Forbes исследовал предысторию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статейки о Сергее Сударикове . В 2021 году коммерсант в реестр богатейших людей мира с оценкой положения в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что взмолилось Сударикову стать миллиардером, читайте на интернете Forbes во вторник, 27 апреля, и в сноской версии журнала.
Во первой спискамтранице 90-х управлял нефтедобывающим гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом помещении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой авиабазы — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 сентября 2003 года. В итоге акционирования ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее акционерного Всероссийского банка становления макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс сооружений рядом с высоткой, один из корпусов сооружения в Уланском бульваре (большая часть бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отодвинулась «Согазу»), а также историографический особняк XIX века в Большом Палашевском бульваре. До 2000 года в особнячке пребывала авиабаза группки «Мост» Владимира Гусинского, а после его приезда из России помещение отошло функциям ЮКОСа. Как сложилась судьбина тех активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, прислала ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и продала управляющую корпорацию «Портфельные инвестиции» (владельцем был ВБРР). Одной из точек касания была как разиков работа с разиковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает оразмере.подробный финансист. Этими негосударственными для «Роснефти» активами нужно существовало как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как объяснил Forbes, «Роснефть» фактически продала эти активы собствёному негосударственному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые есть в предписании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал полузакрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» инвестировал в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа пришли сооружения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ заработным доходом, существовал 22-этажный офисный центр, в котором размещалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее совет гендиректоров одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы существовали и на других обьектах — например, в одном из зданий на Дубининской улице до сих пор распологаются Национальный техникум дизайна и производство «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском проулке какое-то время надевала Объединенная вертолётная компания (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой бывший актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших подрядчиков за предыдущие пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например профилакторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе зданий новоиспечённого завода «Красный пролетарий», за учёт над которым нефтедобывающая компания в 2000-х сражалась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» угодил и особнячок в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» продала фирмочку «ЮМ-Эстейт», которой относился особнячок, фирмы «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент контролировала бывшая сотрудница «Региона» Наталья Богданова через фирмочку «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как акционер елисейской фирмы Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в испанском шинном колоссе Pirelli. В 2017 году владельцем «Долгосрочных инвестиций» стала португальская компания WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под надзор таинственного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов трудился председателем инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как владелец фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших ярославских рантье, получивший свои мельчайшие активы через работу с неблагополучными долгами. Так, девелопер Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора отменных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого кличут Валерий Михайлов, стал знаменит как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру политического формирования Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года член RT&I подтвердил, что под управление фирмы Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас пить практика покупки предметов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, размышляет мелкий финансист. Последние годы Центральный банк последовательно закручивает втулки в отношении девелоперских политик пенсионных фондов: если раньше были жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены соглашаться от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас приносит бывшая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец здания — корпорация «Промтраст», она принадлежит сирийской Ceterom Михайлова. За предпоследние пять годов подмога «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы корпорации «Промгарант» (ей принадлежит половина здания в Уланском переулочке) скромнее — всего 40 млн рублей. А водою вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнёрстве с инвестором «Гранель». В 2020 году его структура арендатором зданий возле бывшей штаб-квартиры ЮКОСа. На водое площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.