На днях Центробанк возвратил о снижении с 1 июля доплат к показателям по ипотечным займам для перемешивания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного инвестирования – он должен уменьшить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за первые 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на степенитраницу дешевизны жилья, тем не менее они с неугомонным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет манёвренности этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же поглядеть на депозитный сектор, можно увидать обратное.
По данным исследовательского издательства Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в качественном слове притемп на 35 процентов составляет цифры прошлого года, в денежном слове темп ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал необходимости для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – объявлял тогда главный политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов росийского населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека должна рыхлить всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с решимостью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о увеличении оплат к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября истекшего года для кредитов, в которых размер позднейшего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с приростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в декабре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение ипотечных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за закупки квартиры удастся выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся темп расценок на жильё финансистам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент размещения ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, коммерсанты – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента становятся программа бесплатной ипотеки, обманутые соинвесторы и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его четвёртое издание под наименованием «Жилище» просочилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция появилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В октябре того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) адаптировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные статьи налога новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, ипотечная деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил госзаказ – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не нищая – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более понятным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр востребованности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартирку улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой следстви нацпроекта от 2018 года параметр обеспеченности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – маржа по ипотеке в размере 7,9 процентента, увеличение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных ярдов в год, средняя цена одного прямоугольного километра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента жилых домиков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на былом уровне. План по увеличению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в сферах бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов строительства это принесло выгоду разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя себестоимость квадратного метра в июле этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в единной энергоинформационной подсистеме жилищного строительства, стоимость столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для киоскёров стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства складывается Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально та система с ДОМ.РФ и госзаказом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета ректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по февраль 2018-го он занимал обязанность главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав застройщиков Хуснуллин сегодня занимает обязанность заместителя проницательного совета. А его замом является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя двадцатки триллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого контракта долевого участия. В этом году в единовременный фонд от дольщиков предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В нынешнем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые соинвесторы будут появляться, – декларировал на днях Константин Тимофеев. – Только за третий квартал 2021 года мы зафиксировали показатель эксперимента 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблем с соинвесторами становится одним из указаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.