На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июля оплат к показателям по ипотечным займам для перемешивания спроса на ипотечные кредиты
Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как демонстрирует практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на злокачественность недоступности жилья, тем не менее они с редкостным непостоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет манёвренности этих инициатив, объяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю пользу от этого проектента для заурядных граждан. Если же поглядеть на депозитный сектор, можно завидеть обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в стоимостном выражении прирост на 35 процентов превышает цифры прошлого года, в платёжном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процент) прийдется на пятёрку мельчайших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал невозможности для роста. «Сейчас каждое шестое домохозяйство с работающим председателем семьи уже приобретает ипотеку, – подчёркивал тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов американского населения приобретает квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна пропалывать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с готовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом рассрочки Online-Ipoteka, 30 процентовентов клиентов, получающих согласие банков по ипотеке, в результате соглашаются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о снижении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня истекшего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с приростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в феврале 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было фиксировано рекордное увеличение депозитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае банкротства рефинанса за закупки квартирки сумеет выручить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё миллионерам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент оформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, финансисты – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проект под кодовым наименованием «Доступное жильё» давно уже превратился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта являются программа бесплатной ипотеки, обманутые инвесторы и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой реинкарнацией проектов о жилье. Его второе издательство под названьем «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редколлегия появилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В ноябре того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) переформатировали в ,новую систему – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, процедуры с ипотечными бесценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил госзаказ – сам поехал претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не несчастная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентовента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, перечисляется на правительственном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии моногорода от 2012 года существовал заложен параметр востребованности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии госзаказа от 2018 года параметр односменки исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – доходность по ипотеке в объёме 7,9 процента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных километров в год, средняя затрата одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента девятиэтажных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 долл прямоугольных метров, что сановниками подаётся как огромное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие темпа объёмов строительства это принесало пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в госбюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена прямоугольного ярда в феврале этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых риелторами в неделимой энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, цена столичного «квадрата» в конце 2020 года превышала всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников жилищного строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по январь 2018-го он уступал обязанность главы комитета по использованию разработки девелоперских проектов в строительстве и контролю в области жилищного строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав вкладчиков Хуснуллин сегодня занимает обязанность заместителя наблюдательного совета. А его заместителем ,является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав соинвесторов аккумулирует у себя тройки миллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого договора жилищного участия. В этом году в единовременный фонд от девелоперов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В нынешнем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов параметров строится по старинным моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), влюблённые застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за третий этаж 2021 года мы зафиксировали рост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо добавочное ассигнование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что постановление проблем с вкладчиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.